בחינת רקע לקרקע חקלאית
זה מאוד פשוט, כשאתם רוכשים רכב חדש בחמישים אלף שקל אתם לוקחים אותו למכון בדיקה מורשה לבדוק את הגיר והמנוע? אז כשאתם רוכשים מגרש למכירה או קרקע להשקעה בסכום הרבה יותר גבוה – לא תבדקו איזה תכניות חלות עליה?! הבדיקה לקרקע חקלאית להפשרה ולבנייה אותה אנו מבצעים מקיפה ויסודית והתוצר אותו תקבלו הוא דו"ח פשוט לקריאה, מלווה במפות והסברים ברורים.הבדיקה שלנו לקרקע חקלאית לבנייה, בוחנת תכניות מתאר ארציות ותשתיות לאומיות, תכניות מתאר מחוזיות, תב"עות מאושרות וגם תכניות בתהליך של הפקדה ואישור.
1#
הכנת תכנית בנין עיר חדשה
לתכנית בנין עיר היכולת לשנות את ייעוד הקרקע, נניח מייעוד של קרקע חקלאית לייעוד מגורים. אולם אין זה פשוט כפי שזה נשמע. על כל תכנית בנין עיר להתאים למדיניות שנקבעה בתכנית שמעליה בהיררכיה, כלומר שטח שיועד בתכנית מתאר מקומית או מחוזית לפארק לא יכול לשנות ייעודו למגורים. אולם בהסתייגות, במקרים מסוימים תכנית המתאר מאפשרות כלים לשינוי ייעוד של פארקים למגורים בדרך כלל על ידי עמידה במספר תנאים מחמירים.על תכנית בנין עיר חלות מגבלות מתוקף תכניות אחרות, דוגמת מרחקי בניה מכבישים, ריחוק מאתרים מזהמים וכדומה.
2#
מהי תמ"א 35?
פעמים רבות אנו שומעים כי כדאי לקנות מגרשים למכירה בייעוד חקלאי לפני הפשרתם מכיוון שהם נכללים בתחום פיתוח עירוני בתמ"א 35. אנו מעוניינים להסביר את משמעות הדברים: תמ"א, משמעותה תכנית מתאר ארצית. קיימות עשרות תכניות מסוג זה, הקובעות מדיניות ברמה הארצית: מים, ביוב וניקוז, בתי קברות, יערות, פארקים, כבישים וכו'. לתכניות אלו השפעה ומגבלות פיתוח על אזורים סמוכים אותה יש לבחון נקודתית. תכנית זאת בהחלט איננה מפשירה קרקע חקלאית לבנייה ואף איננה מבטיחה את פיתוח הקרקע.
3#
קרקעות לצרכי ציבור
קרקעות לצרכי ציבור הן קרקעות המיועדות בתכנית לבתי ספר, גני ילדים, מתנ"סים, שטחים ציבוריים פתוחים, פארקים, דרכים וכו'.
ע"פ פי חוק התכנון והבניה קרקעות אלה מיועדות להפקעה ולרישום על שם הרשות המקומית. בעל הקרקע מקבל בדרך כלל פיצוי כספי על פי הערך של הקרקע טרם שינוי הייעוד או במקרים מסוימים קרקע חלופית.
אז איך בכל זאת מפשירים קרקע?
קודם כל צריך שיתקיימו שלושה פרמטרים חשובים. הראשון הינו שהקרקע תיכלל במסגרת "אזור לפיתוח" בתכנית מתאר מחוזית. הפרמטר השני הקרקע כלולה בתכנית מתאר עירונית כאזור המיועד למגורים/מסחר/תעסוקה והפרמטר השלישי הינו תכנית בנין עיר מפורטת החלה על הקרקע ומגדירה אותה לבניה. מתוקף תכנית זו ניתן להוציא היתרי בניה.
הליך הפשרה
הליך הפשרת קרקע חקלאית הינו ארוך ומורכב ותלוי בראש ובראשונה במדיניות מוסדות התכנון.
מדיניות מוסדות התכנון
מוסדות התכנון, בהתאם לשיקולים מקצועיים הלוקחים בחשבון גורמים רבים (סביבה, כלכלה, נוף, תשתיות, שמירה על נוף ועל שטחים חקלאיים פתוחים וכדומה) הינם הגורם המרכזי והראשון הקובע את ההתכנות להפשרת הקרקע וזאת על-ידי כלי בשם תכניות בנין עיר.
מהי תכנית בנין עיר?
תוכנית בניין עיר (תב"ע) הינה מסמך בעל תוקף חוקי שנועד להסדיר את השימוש בקרקע בשטח נתון כלשהו על ידי קביעת ייעוד הקרקע. חוק התכנון והבנייה קובע היררכיה/מדרג של תכניות כאשר בראשה נמצאת תכנית מתאר ארצית ובתחתיתה תכנית מפורטת שמתוקפה ניתן להוציא היתרי בנייה. על התכנית בדרג הנמוך להתאים למדיניות וייעודי הקרקע שנקבעו בתכנית מעליהן.
מדרג התכנית
תכנית מתאר ארצית – תוכנית מתאר הארצית קובעת מפרטים תכנוניים ברמה עקרונית וכללית. מטרתן של התכניות ברמה המחוזית והמקומית הינן מילוי הדרישות הכתובות בתוכנית המתאר הארצית ולהוסיף תכנון ספציפי, מפורט ומדויק יותר.
תכנית תשתיות לאומית
תכנית הקובעת הוראות מפורטות לגבי בניה ופיתוח של תשתית לאומית, (כביש, מסילה, קו מים, קו חשמל, תחנת כח, שדה תעופה ועוד) כפי שהוגדרה בחוק. תכנית תשתית לאומית שוות ערך לתכנית מתאר ארצית ויכולה לגבור עליה, ועל כל תכנית אחרת.
תכנית מתאר מחוזית
תוכניתתכניות הנמוכות בהיררכיה מהתכניות הארציות, והן עוסקות בתחומם של אחד מששת המחוזות (צפון, חיפה, מרכז, תל אביב, ירושלים ודרום), בסמכות הועדה המחוזית המתאימה. תכנית זו קובעת את מדיניות הפיתוח של המחוז בהתאם להגבלות שנקבעו בתכניות מתאר ארציות.
מצגת בחינת רקע לקרקע חקלאית
במצגת תוכלו להתרשם מכל המידע וההסברים על בחינת רקע לקרקע חקלאית, לחצו על הכפתור ״להורדת המצגת״